高周轉與地產企業的“至暗時刻”

2019-07-08 19:25:49 責任編輯:武漢漢成

“穩房價”,是2019 年的基調。

房地產政策的松緊程度,取決于房地產市場發展的景氣狀況,帶有逆周期調整的性質。無論是“因城施策”還是“一城一策”,實際上,就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施,這也是未來房地產調控的基本原則,保障房地產市場健康平穩發展,不發生系統性風險的破裂。
縱觀2019年上半年樓市,“小陽春”動力明顯不足,這場本是由于資金寬松導致的“小陽春”,在政策影響下很快就退了燒——各類物業銷售面積均呈現負增長,銷售價格漲幅回落;土地購置面積和土地成交價款均大幅下降;“面粉”的價格回落,對新建商品房市場價格起到了拉低作用。總之,市場乏力、房價回落,回調特征明顯,更對未來市場回暖構成了很大的壓力,很難發生巨大的轉變。
2019年,還債高峰已經到來,大部分房企不得不高成本“借新還舊”,極力擺脫資金困局。陡然之間,企業資金流動性變差,再融資需求飛升,金融監管系統更是“雪上加霜”,明言“禁止資金流入房地產領域”,這就進一步加劇了房企的融資難度,不僅融資成本更高,更是“一兩難求”,信托、開發貸都陷入僵局,無異于“帶著鐐銬跳舞”。
在市場大勢不容樂觀、資金面吃緊的情況下,眾多地產公司基于發展現狀,將目光再度投向“高周轉”——希望借助規模及利潤與現金流的關系,通過企業內部操作,實現自有資金與銷售額之間“四兩撥千斤”的太極推手作用。

定 策

目前,業內對于高周轉的本義已基本達成一致,即資金周轉率高、周轉速度快。而房地產追求高周轉的根本原因,是投資規模大、自有資金有限,資金成本高,要實現超越就必須在資金效率上做好文章,要么靠財務杠桿、要么靠經營性杠桿,且后者的作用更加突出。通常來說,“高周轉”不是單獨實施的,往往與高杠桿搭配。
企業要實施高周轉,就要具備相當的戰略定力。由于外部市場環境變化無常,許多房企、尤其是處在轉型過程中的房企,往往不能堅定“高周轉”戰略。猶豫、善變,戰略重心不穩,導致無法準確、敏銳、快速地抓住市場窗口,失去超越的機會,并再次陷入對“高周轉”戰略的懷疑,這是一個負向循環,不值得重復。
實施高周轉戰略不僅是為了提高資金的利用率,還有其他重要作用——其一是抵抗風險。當整體市場存在較多不確定性時,房子肯定是賣得越快越好。以三四線城市為例,近兩年棚改貨幣化驅動了本輪三四線樓市熱銷,按住建部披露數據,以2012年底4200萬套棚改存量推導計算,2018-2021年將是棚改的最后紅利期,加速奔跑,方能避險。
其二是推漲利潤。例如,一年做一個項目的利潤率是15%,那如果能做兩個利潤率8%的高周轉項目,加上資金流轉、成本下降,賺得其實更多,這也是我們博志成一直提倡的,不僅要看利潤率,還要關注年化資金收益率,倘若財務杠桿也用得好,那說明自有資金或者說股東資金的價值回報就越高,抗風險的能力也自然上去了。
其三是規模效應。比如,用原來一年做10個項目的資金,通過高周轉,可以做到兩倍甚至三倍以上的項目,規模增長速度肯定更快。加上房地產行業的特性,規模越大,資金、人力、技術、供應商等的聚合效應也會更大。除此以外,我們也專注到,招拍掛市場對企業資質、規模、排名的看重也在增強,沒有規模的企業,想在一級市場拿地只會更艱難。
事實上,眾多標桿房企都是“高周轉”的擁護者。具體有如:

(1)萬科的“5946”,即拿地后5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤后當月去化率60%;

(2)碧桂園的“456”,要求原則上所有三四五線城市新獲取項目,均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉;

(3)恒大要求推進6個月開盤,首開去化率至少60%以上等;

最典型的,要數地產行業新晉選手中梁地產:對普通項目推行“456”運作模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資;對續期項目推行“321”模式,確保首期開盤至續期供貨的間隔時間,沖刺1個月、常態2個月、紅線3個月……正是這種“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式,讓中梁實現了快速成長。而當前階段的中梁,正在穩步去杠桿、籌劃IPO,爭取更大的市場空間和資金效益。

求 實

在本質上,地產企業與其他企業并無二致,核心要義只有一個:追求投資收益最大化:M=S*f。

M指投資收益,也就是賺了多少利潤,S泛指企業的規模類指標,如總資產、凈資產、投資額、開發量、銷售額等;f則泛指盈利能力指標,如果S是凈資產,對應的f就是凈資產收效率。

由此可得出,要實現更大的投資收益M,只有兩種途徑:做大S和提高f。

第一種:做大規模的加法。即從一個項目到多個項目,一個城市到多個城市。通過企業項目的增加,做大企業規模。這也是一線房企鋪開全價值鏈、布局全國化、產品全系列覆蓋的根本原因。

第二種:做乘法。當一個產品或一個產品模式成功后,就進行快速復制。比如,對項目A復制x個。S=xA

第三種,也是最快最好的方式:加法與乘法的混合運算。即企業有多條產品線,且對多產品線進行復制開發。S=xA+yB+….

最后,再說說f。它與利潤率、周轉率和杠桿率都有直接聯系。利潤率本身是沒有時間概念的,同樣的成本投入,三年賺10%和5年賺10%,雖然總和利潤率都是10%,但如果不考慮資金的時間價值,也不考慮資金周轉率,是絕對說不過去的。

不管怎么說,高周轉戰略仍然是房企求生趕超的利器,具體該如何操作呢?

首先,要實現高周轉,就要快速定策、快速出圖、快速開工、快速開盤,目的就是快速實現現金流回正和再投資。在現金流回正以后,施工速度可以放緩些,以達到把控產品品質、拉長工程款賬期的目的。

然而,僅靠資金管理,不可能從根本上提高開發效率。因為,無論怎樣加強管理,從方案到施工圖完成最快也要35-40天左右,再怎么考核也不可能壓縮到15天,所以要想從根本上提高開發效率和周轉速度,最終還是需要推行產品標準化

產品標準化,建標準庫,入庫的標準是經過其他項目驗證過的,不能有明顯的缺陷,更不會有明顯的錯誤。同時,還要明白一個問題,那就是——產品標準化不是設計部門一個部門的事情,而是多條線并舉,從投拓、成本、招采、營銷等各各環節共同參與完成的。很多地產企業的產品線遲遲不達標,根本原因也往往在此,設計部門閉門造車,任性定標準,不僅經不起項目的驗證,更談不上復制推廣。

綜上,在今年的宏觀經濟背景與行業發展趨勢之下,要實現穩健發展,找機會超車,首先得有一個清晰的戰略,其次要有可高效復制的產品線,最后就是企業的運營能力,實現企業內部各部門之間的協同效應。

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